張姓男子以538萬向退輔會新北市榮民服務處標下鄭姓榮民留下的房產，後來才得知鄭當年死在屋內，陳屍多時，提告要求解約、退回價金及裝修等597萬餘元，新北地院認定，鄭是老死，屬於自然死，不算凶宅，今天判張敗訴。

判決指出，退輔會新北市榮民服務處2015年11月間公告標售鄭姓榮民過世後留下的房產，張姓男子以538萬餘元標下，他事後才從鄰居口中得知，鄭在2004年間過世時，陳屍屋內多時。

張為此提告指出，民間認為，房地產內如果有獨居老人過世多日才發現，是不吉祥的事，會影響價值，一般人大多不願購買或入住；這件事讓他產生陰影，不敢入住。他認為新北市榮民服務處公開標售時，備註欄裡就亡故情形註記：「醫院亡故」，是刻意隱瞞重要資訊，屬重大瑕疵。

張還出具新北市不動產仲介經紀商業同業公會的函文，指出「單身榮民於屋內死亡多日，才被發現，該屋於不動產市場或恐將受有影響」。

新北市榮民服務處主張，鄭姓榮民被發現時，鄰居並未聞到臭味，無法明確判斷出死亡的時間，且鄭死亡地點為自宅，死亡種類是「病死或自然死」，死亡原因為老邁，不是凶宅，不影響價值。

法官認為，鄭確實是因老邁在屋內自然死亡，雖然頭部血水已流出，但不是兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，且死亡時間無法判定，不算凶宅；至於新北市不動產仲介公會的函文，並無任何客觀依據，判張敗訴。

因房屋買賣涉訟，因為標的物特定，若房屋已移轉登記並點交與買受人，則買受人的主張，通常是出賣人違反物之瑕疵擔保義務。依該義務，出賣人應擔保點交時，房屋適於達成契約預定的用途或通常用途，或者具有其通常應具有的價值。房屋不適於達成前述用途或不具有其應有之價值時，原則上買受人有解除買賣契約或減少契約價金之權。

所謂的凶宅，因房屋內發生過的事故，依據社會通念，不但因會令居住者心生畏怖，而不適於居住，有違契約預定之用途或房屋通常用途，因此亦通常導致房屋價值減損。是以，凶宅的買受人可以解除買賣契約或向出賣人請求減少價金。

問題在於，房屋內曾發生過怎樣的事故，才算得上是凶宅呢？

依據內政部公告之「不動產委託銷售契約書範本」的附件一：「不動產標的現況說明書」，房屋的出賣人有揭露「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」的義務。針對出賣人此一揭露義務的內容，內政部於97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函進一步解釋：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

實務上，法院經常依據內政部前述契約書範本及函釋，認為要在房屋內（若為公寓大廈，更限定在「專有部分」內，而不及於「共有部分」）發生凶殺或自殺而死亡（或稱非自然死亡），始稱得上是凶宅。如新聞中的案件，新北市榮民服務處公開標售時，雖然提供了不正確的資訊，但因為標售房屋根本不符合凶宅的定義，所以沒有瑕疵，新北市榮民服務處因此不負物之瑕疵擔保責任。

此外，依據內政部前述契約書範本及函釋，法院進一步認為，雖然就定義而言，發生在出賣人產權持有期間的非自然死亡事故，亦會造成所出賣房屋上有瑕疵，但民法容許當事人間以特約排除物之瑕疵擔保責任，而前述契約書範本將出賣人的揭露義務限縮在產權持有期間發生的非自然死亡事故，相當於排除物之瑕疵擔保責任的特約。除非出賣人故意未為告知，在有依據「不動產標的現況說明書」揭露房屋現況的情形下，出賣人免於對其產權持有期間前發生的非自然死亡事故，負物之瑕疵擔保責任。

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