從事租賃業的楊姓夫妻2016年底租屋在台中市南區某社區大樓，但行徑囂張，經常停到別人的停車格、亂曬衣服、威脅管理員等，履勸不聽，將近兩年社區住戶是忍無可忍，管委會決議訴請依惡鄰條款強制遷離，台中地院審理判決被告二人符合惡鄰條款應該遷離，該案可上訴。

判決書指出，被告楊姓夫妻2016年11月遷入南區某社區11樓居住，卻一再出現違反多項社區住戶規約及相關法令，多次勸導改善，拒絕遵守，窮凶惡極態度，對住戶、現場管理人員、管委會委員，經常大聲叫罵，或出言恐嚇，我行我素。

據該社區管會指出，被告遷入居住後，屢次停車占用他人車位，所有權人前來社區時，無法停車而向管理室反映，經管理中心多次勸導，或開勸導單，之後仍多次發生未改善，還於地下室違規超速、任意鳴放喇叭，社區住戶受到極大驚嚇，危害社區公共安全，前經多次被檢舉及開立勸導單制止均未改善，管委會已列管存查，並發函通知被告之屋主，請求其勸導被告遵守本社區住戶規約亦無效果。

去年10月該社區共124戶，有66人（占區分所有權人比例53.22％）出席，經出席人數45人同意（占區分所有權人比例68.18％），通過該社區規約第7條第3項第3款所定區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數三分之二以上同意之表決門檻，決議訴請被告強制遷離。

被告否認惡行，辯稱我們家兩台車，我們自己有買一個車位，自己又租了一個車位，怎會停別人的車位？

法官表示，審酌被告違規行為從106年1月到107年10月間，逾3個月屢次勸導無效，仍未有改善之事實，而又經常區分所有權人表決門檻，請求被告強制遷離有理，應該允許。

至於被告在頂樓曬被場曬私人衣物，雖有違規事實，但是有未改善並無相關資料；傷害其他住戶則是個人民刑事責任問題；違規於交誼廳烤肉，沒有是否改善的相關資料；辱罵物業管理人員，並未見違反住戶規約何條項，不是大廈管理條例相關規定，這些理由都不成立。

所謂的惡鄰條款係指《公寓大廈管理條例》第22條規定：「住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。三、其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」

要適用上揭《公寓大廈管理條例》第22條規定，最好是在社區的管理（住戶）規約中，有訂定所謂的「惡鄰條款」，而這「惡鄰條款」通常即是違反公寓大廈管理條例第6條及第16條的相關規定，且情節重大；要是規約中沒有「惡鄰條款」相關的規定，那就要回到公寓大廈管理條例第6條、第16條或是其他的法律之規定，看住戶是否有無違反這些法律，而情節重大。若符合這些情況，則依公寓大廈管理條例第22條之規定，管委會可以命其在3個月內改善，若不改善，則可以訴請法院強制該住戶遷離，甚至可以強制拍賣該住戶的房屋。

若有公寓大廈管理條例或惡鄰條款等相關法律問題，均請洽浩富專業法律團隊。

原新聞連結：【自由時報 2019/09/28】