新竹縣一名周姓女子，租了一間月租7000元的套房，借給友人劉姓婦人住。豈料劉婦在房內輕生不治，李姓房東認為他的房子變成凶宅，房價大跌約500萬元，加上其他房客退租損失，要求周女賠償約512萬元；周女雖辯稱劉婦是被嘔吐物噎到意外死亡，並非輕生，不過高等法院認定，周女必須負起該套房成為凶宅的損失，判她應賠償499萬多元。

依據判決書，周女從2016年11月1日起，向李姓房東承租一間套房，每月房租7000元。李姓房東指控，周女明知劉婦罹患憂鬱症、平時無人陪伴在側，還有多次輕生未遂紀錄，仍將套房借她住。

2017年8月，劉婦在房內輕生而亡，讓他的房子變凶宅，原本價值2000萬的房產，房價大跌近500萬元；加上一樓店面和其他房客退租等損失，要求周女應賠償511萬多元。周女則辯稱，劉婦是被嘔吐物噎到意外死亡，絕非兇殺或輕生，也不是一氧化碳中毒致死，套房並未變成凶宅，因此她並無故意過失責任，屋價下跌也與她無關。

高等法院審理認為，劉婦罹患憂鬱症病史，而且有多次服藥過量紀錄，事前還留下1封遺書，並表明輕生意圖，法醫亦認為劉婦是輕生而亡，因此該房屋變成凶宅，導致屋價大幅下跌，周女應負起損害賠償責任，判她應賠償房價損失加上半個月房租共499萬多元，至於其他房客提前退租，周女免賠。

社會上不乏與凶宅相關的紛爭，透過此案例，簡單分析凶宅相關紛爭之法律問題。

凶宅並非法律上的名詞或概念，但因臺灣風土民情仍對凶宅有所恐懼和嫌惡，且因凶宅也衍生了很多紛爭，內政部於97年做出函釋，針對凶宅有所定義。要成為凶宅必須是在賣方持有期間（因凶宅多為買賣糾紛）在專有部分有非自然及非意外（例如兇殺或自殺）死亡之結果或有求死行為。舉例來說，若有人從12樓跳樓輕生，墜落至3樓陽台或雨遮死亡，3樓陽台或雨遮屬於專有部分，而且是非自然死亡結果之地點，將成為凶宅，而因12樓有求死行為，12樓將成為凶宅。

房屋變成凶宅最大的影響是其交易價格大跌，也因此出現類似本案房東向房客請求房屋跌價損害賠償的案例。依民法規定，房客有保管租賃物之義務，且對於其轉租房客的行為也要負責，不能讓租賃物毀損滅失，雖然房屋變成凶宅房屋仍可使用，也就是並沒有讓房屋毀損滅失，但造成房屋價格大跌，且造成住戶心理壓力，法院可能會如本案認為房客需負損害賠償責任。又若是明知轉租房客有輕生可能仍轉租，房客則可能需負過失侵權責任。

本案法院認為周女明知劉婦有憂鬱症病史且有輕生記錄，且經法醫鑑定劉婦亦是輕生死亡而非意外，因此判決周女需負承租人保管責任及過失侵權責任，賠償李姓房東房屋跌價之損失。

而涉及凶宅的紛爭，更常見的是買賣房屋時房仲或屋主未告知房屋是凶宅。內政部頒佈之成屋買賣契約書範本之附件中即要求揭露凶宅之資訊，且依社會通念，房屋是否屬於凶宅也是交易上重要事項，應該揭露。就房屋為凶宅是否屬於瑕疵，過去曾有爭議，不過現今實務多認為凶宅即屬瑕疵。因此，若買家因不知房屋是凶宅而買受，可依照民法瑕疵擔保相關規定，請求解除契約或減少價金。

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原新聞出處：【中時新聞網 2020/09/10】