保羅．塞特爾（Paul Settle）在「賽馬之鄉」肯塔基州凡爾賽（Versailles）擁有五幢磚砌公寓樓，這是他的養老金來源。27年前，塞特爾通過抵押貸款以130萬美元的價格買下了這些公寓樓，自那之後，他幾乎每天都過來，清掃地面，修理垃圾處理器，收租金。如今，64歲的塞特爾每年的收入大約是7.5萬美元，他一直都想著有朝一日將這些房產出手，然後依靠收益頤養天年。但現在，他的計劃要緩一緩了。拜登政府的稅改方案將增加塞特爾出售這些公寓時所需繳納的資本利得稅，按照他的預計，這些房子能賣超過200萬美元。塞特爾的稅務顧問估計，根據稅改計劃，償清抵押貸款後，他的稅後收益可能會減少一半，降至40萬美元左右。

按照拜登的計劃，針對收入在100萬美元以上的人，最高一檔資本利得稅稅率將從23.8%提高至43.4%。不管是哪一年，符合最高納稅等級的納稅人都只有一小部分。根據美國稅務政策中心（Tax Policy Center）對美國國稅局（Internal Revenue Service）數據進行的一項研究，在提交「附表D」的納稅人中（即涉及資本獲利及損失的納稅申報表），2018年調整後總收入達到或超過100萬美元的僅佔2.7%。但出售房產或是生意後的資本利得將使他們某一年的收入超過這一門檻，但僅此一年。那麼按照拜登的稅改計劃，除某些特殊情況外，這部分人所需繳納的稅率將和貝佐斯（Jeff Bezos）要出售亞馬遜公司（Amazon.com）股票時所需繳納的稅率一樣，都屬於最高稅率。

於是，塞特爾開始尋找買家，希望可以在年底前出手，從而避開可能出現的稅率上調。隨後，他在當地接觸的一個人開出了大約230萬美元的價格。根據現行稅率，塞特爾的稅收顧問估計，按照這個出價，他需要繳納的聯邦稅將略低於50萬美元。那麼在償還抵押貸款、繳納州稅和地方稅之後，他大概可以到手80萬美元。稅收顧問還推算，若拜登實行稅改計劃後，塞特爾還需多交39萬美元左右的稅款，到手只剩下大約40萬美元。

由於拜登稅改方案的諸多技術細節尚未明確，因此現在很難判斷塞特爾在新政下具體還要多繳納多少稅款。《華爾街日報》（The Wall Street Journal）聯繫了另外四名稅務專業人士，他們估計，塞特爾在新政策下得額外繳納大約22.5萬美元到34.5萬美元的稅款。與潛在買家交談後，塞特爾得知，拜登政府希望將上調後的資本利得稅率的追溯時效劃定在2021年4月。若果真如此，塞特爾打算無限期持有這筆房產。

美國房地產稅的稅率各個州不一樣，一般賣房產的時候實際所繳稅的稅率，差不多是房產價值的0.5到2%左右。一般來說，如果你的房子買來是用來自住的話，單身的人可以免除25萬美元的資本利得稅，夫妻合併申報就是50萬。

像我們看到這篇文章裡面提到的這個案子，最主要是用來做出租，也就是說這個房產並不符合做為主要住所的規定，所以在扣除一些維護費用、管理費、房地產稅等等之類的費用之後，就會根據這位美國的義務納稅者的稅率分級來納稅10 - 35%。之後賣掉房產所得到的資本利得，會依持有是在一年以內，或是一年以上也就是所謂的長期持有而有不同的稅率。在美國買房投資要注意的事情很多，浩富集團具有多年專業美國稅務經驗的執業會計師，可協助您符合各項稅務規範。

原新聞出處：【華爾街日報 2021/08/30】