讀者問：我準備在2022年3月出售紐約的房子，售價約為120萬元，房產經紀提成4%。我是在2012年以70萬元的價格購買了這所房子，首付為30萬元，現在抵押貸款餘額約為29.5萬元。我計畫工作到2022年底，然後搬到另一個免稅或州所得稅很低的州，購買一套住房，還有另一套用於出租。2023年我計畫開房車旅行不工作，所以收入來源只有出租收入。
- 我是否滿足25萬元售房豁免？我的資本利得大概49萬元（高於豁免額），購買另一所房子是否有助於減少資本收益稅？
- 紐約住房有很多裝修費用，之前也用家庭辦公室，這些費用是否售房時可用？
- 我還計畫出售新澤西的出租房（之前有做折舊），並在外州再購買出租房，怎麼處理省稅？
- 我在紐約出售房屋的資本收益會推高收入水平嗎？
- 如何做1031置換？如果新房低於舊房價格，是否就不能做？如果不做1031置換，我在2023年而不是2022年出售它會有所不同嗎？
豁免額 僅適用於自住房
回答如下：你可以享有25萬元豁免額，只要滿足過去五年擁有產權並作為主要居所（Main Home）住滿兩年的條件。這裡的兩年不必連續，也不必同期，比如居住了一年後將房屋出租，出租三年後收回再自住一年，其後再出售，同樣符合免稅規則。五年期是在售出後用來計算自住的時間長短，並不意味著必須要持有房屋滿五年，賣出時也不必非得自住，即便當時在出租也無妨。豁免額僅適用於自住房，納稅人每兩年可享受一次。
資本利得需要上稅，虧損則不予扣除。你在計算盈虧時，是用賣房售價（Sale Price）減去售房開支（Selling Expenses）和調整後成本得到資本利得或虧損，調整後成本為原始成本（Basis）和成本調整之差（Basis Adjustments）。售房開支包括中介佣金（Commissions）、律師費、廣告費、為買家墊付的貸款費用。原始成本包括房屋買價、過戶費、裝修費、修繕費。出售符合條件的自住房還要減去25萬（夫妻50萬）豁免額，投資物業沒有豁免額優惠。
房屋費用通常包括日常費用（operating expenses）和資本支出（capital expenditures），判斷標準是看該支出是為近期帶來利益還是為今後若干年帶來利益。前者包括你在家庭辦公室「費用化」扣減的維修保養費等，後者則包括房屋購買後添置大件家具或設備的費用、對房屋結構進行改造的裝修費用（比如地板、門窗、牆漆）。你要區分日常維修（repairs）和裝修改造費（improvements），未使用的資本支出可以在售房時計入成本調整。之前享受房屋折舊（Depreciation）抵稅，那折舊部分必須作為「成本調整」在售房時加回（Recaptured Depreciation）。
投資物業 才可同類置換
新購自住房並不能抵消出售舊自住房的資本利得稅，只有投資物業之間才可以進行「同類置換」（1031 exchange）。如果新房地產的價值高於舊房地產的價值，只要滿足在賣掉後的45天之內書面確認所置換的房地產，180天內完成交割（不可延期）的話，原投資用房處置的資本利得即可遞延。你可以不斷置換，直至最後一套物業出售後方才繳納資本利得稅。如果你的新房產價值少於舊房產價值，那麼只能有等於或者少於新房產價值的部分可以被置換，多餘的部分則算為補價（現金）。如果房產出售產生虧損，既無法得到退稅，也無法沖抵其它資本盈利。
資本利得稅（Capital Gain Tax）有別於所得稅（Income Tax），持有一年以下資產的短期資本利得按普通所得稅率徵稅。但持有資產超過一年，則適用更優惠的長期資本利得稅率（0%-15%-20%），這取決於你的收入水平。高收入納稅人（夫妻超過25萬元，個人超過20萬元）還有3.8%「淨投資所得稅」。如果不做1031置換，建議在收入較低的2023年而不是2022年出售。
本篇重點為您整理如下：
- 25萬元豁免額，僅適用於自住房。只要滿足過去五年擁有產權並作為主要居所（Main Home）住滿兩年的條件，這裡的兩年不必連續。
- 裝修費用，家庭辦公室這些費用可於售房時可用（原始成本包括房屋買價、過戶費、裝修費、修繕費。）
- 之前享受房屋折舊抵稅，折舊部分必須作為「成本調整」在售房時加回。
- 持有資產超過一年，則適用更優惠的長期資本利得稅率（0%-15%-20%），稅額取決於你的收入水平。
- 只有投資物業之間才可以進行1031「同類置換」，如果不做1031置換，建議在收入較低的年度出售。
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原新聞出處：【世界新聞網 2022/01/16｜作者楊心傳】
