大陸不動產房屋過戶主要有以下幾種方式：買賣、繼承、贈與、遺贈。這幾種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風險，所要繳納的費用也各不相同，那麼到底哪一種方式最合適呢？

1. 買賣

實際生活中，房屋過戶的形式中，買賣是最常見的，也是操作較為便捷和安全的方式。如果買賣的房屋購買時間超過五年，且為名下唯一住房，那麼就可以免徵個人所得稅和營業稅，只需繳納登記費、契稅、評估費、交易費等。但是買賣受購房資格的限制，如果買方沒有購房資格，則不能進行房屋買賣。

2. 繼承

繼承是遺產人去世後才可以進行產權過戶，所以在實際操作中，繼承有非常嚴格的法律規定。如果台商要做房產繼承，要遵循大陸的〈繼承法〉。

在大陸《繼承法》中約定，遺產按照順序繼承，第一順序包括配偶、子女和父母，第二順序包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。這其中，沒有涉及孫輩。

如果想要獲得爺爺留下的房產，需要由父親先繼承，再轉讓給他。而這就需要和父親平輩的姑姑、叔叔們先放棄繼承的聲明。

繼承房產不需要繼承人有購房資格，但如果接受贈與或者通過交易完成過戶，必須有購房資格。

3. 贈與

所謂的房產贈與，就是指一方當事人自願將自己的私有房產無償給予另一方，對方當事人也願意接受的行為。且大陸法律規定，房產贈與行為只能發生在親屬或朋友之間。贈與必須經過公證部門辦理贈與公證，房屋贈與的生效以辦理房屋過戶登記手續為標誌。

一般情況下，大陸房產贈與需要繳納契稅、印花稅和登記費，契稅為房屋總評估值的3%，印花稅為總評估值的0．5%，房地產權轉移登記費以當地房管局定價為准，以上三項費用都由受贈人支付的。但是因為爺爺將房屋贈與孫子時，贈與人和受贈人是直系親屬，因此可以免除個稅和營業稅。

需要注意的是：

一是贈與是無償的法律行為，其法律後果不能等同於有償轉讓。

二是贈與不是繼承，兩者是有本質區別的。

三是已經經過公證的贈與行為是不能撤銷，所以公證前得考慮清楚。

4. 遺贈

遺贈是指被繼承人通過遺囑的方式，將其遺產的一部分或全部贈與法定繼承人以外的人的一種民事法律行為。

如果祖輩想要把財產順利傳承給孫輩，其難度遠遠超過一般人的理解，而且需要「過三關」。

第一關是遺囑關。

因為大陸《繼承法》並未把孫子女、外孫子女列入繼承人範圍，因此，孫輩繼承財產只能通過訂立遺囑的方式進行遺贈。

第二關是主動關。

配偶、父母、子女作為法定繼承人，按法律規定只要他們沒有放棄繼承，就視為同意接受繼承，而孫輩不是法定繼承人，法律上要求他們主動做出接受繼承的意思表示，否則就視為放棄繼承。

第三關是時間關。

法定繼承沒有時間限制，但遺贈則有兩個月的時間限制，受遺贈人應當在「知道繼承事實後兩個月內」辦理相關手續，否則就失效了。如果遺囑保存在機構中，即使生前孫子女不知情，那兩個月的時間可以從孫子女來領取遺囑時開始計算。

如果您有大陸不動產遺贈規劃相關問題，請洽浩富集團中國部門專業人士。

原新聞連結：【中國法學網】